济南市不动产登记中心内，工作人员正在对接办理存量房“带押过户”业务。
徐肖芳摄
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数据来源：自然资源部等
买卖有贷款的二手房屋，因为存在提前还款、注销抵押登记等手续，不仅交易时间延长，风险和交易成本也增大，成为不动产登记的一大痛点。
在一些地方实践的基础上，自然资源部联合银保监会近日印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。
这项措施的实施效果如何？给群众带来了怎样的便利？记者进行了采访。
再造登记流程，节省交易时间，降低交易难度和成本
“银行提前还贷需要申请，还得注销房屋抵押，然后房子才能卖掉，到时候我们看中的房子也不知道还在不在。”这段时间，想要换房的江苏省盐城市居民李先生有些犯难，总在犹豫要不要花钱找中介垫资还贷。
李先生现在居住的房子，是夫妻二人婚后辛苦打拼贷款买的。随着生活水平的提高，夫妻俩决定以“小房换大房”的方式购置一套改善房。问题也随之而来，房子还有几十万元银行贷款尚未结清，意味着置换流程和难度大大增加。
发愁之际，不动产“带押过户”新政策帮李先生解了围，他不再需要提前偿还贷款，就可以将房屋出售过户。
“‘带押过户’改革后，可大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本，切实方便企业群众办事。”自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕告诉记者，不动产“带押过户”是指在已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
今年3月，盐城市明确要求市区各经办存量房贷款业务的金融机构实现“带押过户”全覆盖。目前，盐城市区22家开办存量房贷款业务的商业银行中已有10家开通“带押过户”服务，其中就包括李先生办理房贷的盐城农商银行。
“‘带押过户’解决了我们的资金问题，程序简单，一次申请就可全部办结，买方快速买了房，我们也快速卖了房，大家都不需要再等了！”李先生说。
赵燕告诉记者，“带押过户”改革实施前，已抵押的不动产办理买卖转移时，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅交易成本高、时间长，而且流程繁琐复杂，这成为企业群众办事的难点、痛点、堵点，大家都期望通过整合业务流程，大幅减环节、减材料、减时间、减成本，同时确保财产资金的安全。
自然资源部自然资源确权登记局不动产登记处副处长许培说，实行不动产“带押过户”后，不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，大大节省了交易时间，降低交易难度和成本。
据统计，山东济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少了近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。
预告登记制度守护交易安全，以点带面逐步推动实现“带押过户”全覆盖、常态化
随着“带押过户”政策的推行，各地在实践中积极探索有效的创新举措，不断丰富完善办理模式，提升政策成效，江苏、浙江、重庆和济南、深圳等地引入预告登记，银行根据预告登记结果审批、发放贷款，进一步提高了贷款审批效率。
“抵押登记完成了吗？还要把不动产权证书拿给银行来申请吗？”
“不用再跑了，过完户以后，我们系统已经把银行提交的抵押预告登记自动转成了抵押登记，抵押登记证明已推送给银行了，现在银行应该在审核、放款，很快您就能收到尾款了。”
3月20日，在重庆市江津区不动产登记中心综合窗口前，受理科工作人员蒋红为肖先生、祝女士办结了过户，抵押登记也同步完成，不到40分钟就完成了一笔预告“带押过户”业务。
“搁在以前，站在登记窗口前的买卖双方多少会有一丝担忧。”蒋红告诉记者，“过户前，买方会担心付完首付款卖方不过户，或卖方‘一房二卖’。过户后，卖方会担心买方不及时申办抵押登记，导致自己不能及时收到房款。”
预告登记制度引入后，买卖双方的担忧减少了。蒋红说，只要办了预告登记，未经买方的同意，卖方祝女士不能随意处置这套房屋。买方肖先生预告登记之后放心大胆地把首付款支付给了祝女士。
记者了解到，从祝女士登录“渝快办”授权银行填写预告登记资料开始，全程实现无纸化。蒋红介绍，农业银行重庆分行已接入服务端口，祝女士提供的材料全部由农行江津支行通过服务端口上传给登记中心，“面积、坐落等数据自动生成，既便利了企业群众办事，也降低了登记人员工作负担，一举两得！”
截至目前，重庆全市已有160家银行等金融机构、1374家房产经纪机构接入系统，为买卖双方提供预告“带押过户”申报服务，基本实现过户当天完成房款结算，大幅降低了交易成本。
“‘带押过户’实践有基础。”赵燕介绍，各地通过加强登记和金融协同、优化办理流程、升级改造业务系统、深化信息共享、系统直联等方式，推动不动产“带押过户”。目前，全国共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”试点，共办理业务1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
中国建设银行与当地不动产登记机构共同研究探索安全可行的银行“带押过户”住房贷款模式，达成房屋无需解押即可完成交易过户、贷款审批发放的登记和金融合作模式。截至3月末，建行在全国100多个地市试点开办个人再交易住房“带押过户”贷款业务，发放4000多笔个人再交易住房“带押过户”贷款。
近期，建设银行总行结合前期分行试点情况，制定了《个人再交易房屋“带押过户”贷款综合服务操作指引》并印发全行，明确了个人再交易房屋“带押过户”贷款的办理条件、适用范围和贷款要素，规范了业务流程和操作，要求全面推广个人再交易住房“带押过户”贷款业务。
自然资源部、银保监会要求，各地在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”服务，逐步实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
加强组织、防范风险，推动“带押过户”高效办、安全办
“不动产登记是一项基本的公共政务服务，关系企业群众最普遍的重大财产权益。”赵燕说，通过加强登记和金融的协同，在全国推进做好不动产“带押过户”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以维护买卖双方、抵押人、抵押权人等各方权益，满足了企业和群众对财产权高质高效保护的需求。
“带押过户”不仅带来省心体验，还起到省钱的惠民效果。“这项新业务，建行帮我省了将近2万元。”安徽省合肥市民高先生原计划借用过桥资金提前结清房贷，“带押过户”上线后，高先生不再需要支付高额利息。对银行来说，“带押过户”提高了客户满意度，贷款在本行及时承接，也保证了存量贷款。
安徽省各地不动产登记机构与建行安徽省分行持续优化“不动产+金融”领域深度合作，从系统对接方面精准发力，推进登记和金融系统贯通、数据共享，借助不动产登记网上“一窗办事”平台，将不动产登记端口延伸到建行网点，实现贷款和登记所有环节在建行网点“一次申请办理”。
在江苏省苏州市吴江区，当地农行加强与自然资源、发改、住建、金融监管、人民银行等部门沟通，加快办贷审核效率，实现二手房贷款“带押过户”业务的全流程畅通。目前农行江苏分行已经在省内南京、苏州、南通等七地落地不动产“带押过户”服务，已办理“带押过户”近600笔、金额超5亿元。
为了让企业和群众享受更便利安全的服务，改革举措还在继续深化。
——守好“带押过户”安全底线。赵燕表示，在协同做好不动产“带押过户”工作中，加强组织、防范风险是重要内容。自然资源部将指导地方建立畅通的沟通协调机制，梳理风险点，制定应急预案，实现全流程闭合监管。通过发布协议样本、风险提示、业务预警等多种方式，切实防范风险。
北京银保监局会同北京市规划和自然资源委员会搭建专门业务平台，实现不动产登记机构与金融机构的网络互联，确保房产转移和抵押过程中能够及时准确获取信息，实现关联业务的同步停止、同时退回，保障资金安全。下一阶段，北京银保监局和北京市规划和自然资源委员会两部门将根据实际执行中发现的“难点、痛点”优化业务流程，提升群众服务体验。
——推动“带押过户”协调办、高效办。银保监会法规部处长周兰领表示，将进一步推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
不久前，珠海市不动产登记中心和珠海市银行业协会联合召开工作推进会，计划试点拓展带押过户业务类型至商业和工业地产，将税务纳入带押过户业务。接下来还将进一步规范跨行业务流程，完善银行业间互信体系建设，约定合理的贷款回收时限，促进跨行业务的顺利推进。